Boletín de la Warthon University
“Cuando hay un cambio de normas a mitad de partido, se perjudica a todos, incluidos los consumidores. Todo esto hace que se encarezcan las prestaciones de hipotecas. Cuantos más requisitos, el producto es más caro y no creo que esto conduzca a nada bueno”. Así de claro se mostraba el presidente del banco español BBVA, Francisco González, hace unas semanas durante la presentación de los resultados anuales de la entidad. Se refería al anuncio que unos días antes había hecho el ministro de Economía español, Luis de Guindos, sobre una reforma de la Ley Hipotecaria, aprovechando que España tiene que transponer la directiva europea sobre contratos de crédito entre entidades financieras y consumidores. Aun así, los expertos se muestran cautos, a la espera de ver en qué se concreta este anuncio. “De momento, la única regulación que ha empezado a ser tramitada de manera formal y que transpone, sólo parcialmente, lo dispuesto en la directiva comunitaria es el anteproyecto de ley sobre créditos inmobiliarios”, explica Cristina Calvo, socia de derecho inmobiliario del bufete Ashurst y profesora de Icade.

Aunque esta medida forma parte de una reforma mucho más amplia que planea el Gobierno, si finalmente sale adelante, ya introduce un gran número de cambios relevantes, con una implicación directa no sólo para las entidades financieras, sino también para otros agentes del sector. “El principal objetivo es la creación de un mercado crediticio más transparente, que eleve el grado de protección de los consumidores que celebren contratos de préstamo para la adquisición o mantenimiento de bienes inmuebles de uso residencial”, apunta Calvo. De entre todas estas medidas, una de las más relevantes, por su impacto en la comercialización de hipotecas, es que ofrece la posibilidad a las inmobiliarias de ejercer como intermediarios en la venta de créditos. Eso sí, los expertos hacen hincapié en que no podrán conceder hipotecas ellos mismos, sino simplemente hacerlo en nombre de las entidades financieras con las que trabajen. Además, se establece un pasaporte europeo para estos agentes, de forma que puedan hacerlo en todos los países de la Unión Europea (UE).

Eso no quiere decir que la autorización se conceda en cuanto se apruebe el anteproyecto, ya que las inmobiliarias que quieran acogerse a este nuevo sistema para comercializar hipotecas en toda la UE, deberán cumplir una serie de requisitos. Según establece el borrador que maneja el Gobierno, y que sigue los pasos marcados por la directiva europea, cualquier interesado en convertirse en intermediario financiero para la adquisición de una vivienda en otro país de la Unión deberá someterse a un proceso de reconocimiento por parte de la autoridad competente y ser objeto de supervisión permanente a través de la inscripción en un registro que, en el caso español, será gestionado por el Banco de España. Además, para aquellas agencias que sólo trabajen con una única entidad, tendrán que someterse al escrutinio de ésta, ya que, en última instancia, el banco será el responsable ante las autoridades de cualquier infracción que cometa su intermediario cuando actúe en su nombre.

Aun así, no todas podrán beneficiarse de esta medida por igual. Según Sergio Costa, profesor de la Universidad Pompeo Fabra, “las inmobiliarias que hoy están liderando el sector tendrán muchas ventajas, ya que poseen la estructura administrativa y la especialización necesaria que requiere la legislación”. Sin embargo, en su opinión, “será muy costoso, en un corto plazo, para las inmobiliarias de pequeño porte cumplir todos los requisitos impuestos por el anteproyecto. Les faltará la especialización necesaria, además de empleados expertos”.

Requisitos

La lista de requisitos a cumplir por parte de una inmobiliaria para poder comercializar hipotecas es bastante larga, ya que, entre otras cosas, deberán disponer de un seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario; contar con los conocimientos mínimos necesarios sobre los productos que comercializan, si bien el Ministerio de Economía y Competitividad todavía no ha establecido los criterios en este sentido; contar con procedimientos escritos, así como con la capacidad técnica y operativa para el cumplimiento de los requisitos de transparencia que impone la norma (incluso se deberá informar de la remuneración de los intermediarios); ser un agente de reconocido prestigio; disponer de medios internos para la resolución extrajudicial de las reclamaciones de los consumidores; carecer de antecedentes penales por haber cometido delitos graves, ya sea contra la propiedad o relativos al ejercicio de actividades financieras; y designar un representante ante el Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias.

Cumplidos estos requisitos, cualquier inmobiliaria podrá comercializar créditos en otros países de la UE. Sólo tendrá que comunicárselo al Banco de España y éste se lo notificará al Estado en cuestión. El reconocimiento es automático, siempre que ya tenga el visto bueno de un país de un miembro la UE. La única excepción que se plantea en la norma es que no se podrán prestar estos servicios en un país donde el banco no esté autorizado para conceder hipotecas. Por ejemplo, en España las inmobiliarias extranjeras sólo podrán ofrecer préstamos hipotecarios de aquellas entidades financieras que tengan permiso (o ficha bancaria) para operar en el país.

Impacto en los mercados

Los expertos alertan de que estos cambios supondrán un importante cambio en el mercado, con la aparición de nuevos jugadores y mayor competencia en el mercado hipotecario de toda la UE. La primera conclusión es que la banca gana en red de comercialización de créditos, mientras que las inmobiliarias generan una nueva línea de negocio. “Sería una forma de realizar la internalización de los bancos a nivel europeo a través de las propias inmobiliarias. Podrían beneficiarse sobre todo los bancos de porte mediano, con la intención de expandir sus negocios fuera del país, con un coste operativo mucho más económico, ya que las inmobiliarias realizarían la labor de captar los clientes”, explica Sergio Costa. Igualmente, según este experto, las inmobiliarias podrían beneficiarse de esta posibilidad de internacionalización, especializándose en el mercado europeo. De la misma forma, “no podemos olvidarnos que casi todos los bancos tienen sus propias inmobiliarias”, asegura. Esta nueva legislación también sería beneficiosa a sus intereses de forma indirecta.

Un análisis en profundidad del anteproyecto revela que las implicaciones para ambos sectores son mayores. Por ejemplo, la socia de Ashurst recuerda que, en el caso de las inmobiliarias, “evidentemente les forzará a cumplir con los requisitos mencionados”, obligándoles a adoptar unos mayores estándares de transparencia. “Se verán también afectadas de manera notable en cuanto a los deberes de formación de sus empleados a la hora de prestar estos servicios”, añade. De hecho, si algo en lo que el anteproyecto hace especial hincapié es en este ámbito. También para la banca. “Obligará a las entidades financiera a formar a sus trabajadores de manera exhaustiva para que sean conocedores de los productos y servicios que ofrecen a los consumidores”. El objetivo no es otro que poder explicar a los particulares lo que están contratando. “No olvidemos que la información proporcionada por los empleados de banca en relación con las llamadas preferentes [instrumentos financieros complejos que se vendieron a pequeños ahorradores a partir de 2009. Los clientes acusaron a las entidades de fraude] fue claramente insuficiente debido a, entre otros motivos, la falta de entendimiento de estos productos por parte de quienes los comercializaban”, asegura la profesora de Icade.

De ahí se deriva que la reforma no sólo se centre en la posibilidad de que las inmobiliarias comercialicen préstamos en toda la UE, sino que ahonda en otras cuestiones que afectan directamente a las entidades financieras, principalmente, y que deberán ser tenidas en cuenta por sus intermediarios a la hora de ofrecer hipotecas. Es el caso, por ejemplo, de los gastos de gestión y constitución de préstamos. Si el borrador sale adelante, cualquier comisión o gasto deberá obedecer a los servicios efectivamente prestados y cuyo coste pueda ser acreditado. “No caben en este caso cifras ficticias que causen un perjuicio al prestatario”, apunta Cristina Calvo. La norma también pone límites a las comisiones de apertura y reembolso anticipado, ya sea parcial o cancelación total. Las primeras deberán pagarse de una sola vez y englobar todos los gastos, desde el estudio de la hipoteca o su tramitación, hasta la concesión del préstamo. En cuanto a las comisiones de reembolso anticipado, éstas deben basarse en el impacto real que suponga la cancelación para la entidad financiera por facilitar el repago temprano, pero no podrán obedecer a otros criterios. Actualmente, una de las fórmulas más habituales es establecer un porcentaje fijo en función de la cantidad amortizada, independientemente de la cuantía.

Otra modificación importante es que el anteproyecto intenta “eliminar los posibles conflictos de interés de los operadores de los mercados de créditos de viviendas, desvinculando las políticas de remuneración de la comercialización de un número o un tipo determinado de contratos de crédito”, explica la socia de Ashurst. Este cambio afecta tanto a la banca, que se verá obligada a cambiar su política de retribución, en aquellos casos en los que estuviera fijada en función de la colocación de productos entre los consumidores, como de las inmobiliarias que a partir de ahora vendan hipotecas, ya que tendrán límites para fijar los salarios en función de las ventas reales realizadas. Para los particulares, estas modificaciones son una ventaja. “Las inmobiliarias suelen tener acuerdos con varios bancos, siendo que de esta forma un consumidor puede acceder a condiciones más ventajosas que negociar directamente con una institución financiera”, matiza el profesor de la Universidad Pompeo Fabra.

En definitiva, “la reforma irá encaminada a restaurar la confianza de los consumidores en el mercado crediticio”, concluye la experta de Icade. Aunque no se pueden obviar las repercusiones que tendrán en la práctica diaria de las entidades financieras y de los agentes implicados en la comercialización de créditos, también se verán afectados positivamente por las nuevas garantías que ofrece de cara a los particulares. El problema radica en saber cómo concretará el Gobierno el resto de la reforma que está pendiente y que ha anunciado, pero que no deja de crear incertidumbre en el sector financiero a la espera de conocer los detalles del nuevo borrador de la Ley Hipotecaria. Esto molesta especialmente al sector, que reclama seguridad jurídica y que en las últimas semanas ha defendido el funcionamiento del mercado hipotecario.

A finales de enero, la presidenta de Banco Santander, Ana Patricia Botín, recordó que “el mercado hipotecario ha funcionado muy bien porque existe seguridad jurídica y transparencia, algo que se debe mantener”. Y las cifras avalan su postura, ya que el coste de la hipoteca en España “se ha mantenido un punto por debajo de la media europea”, lo que ha permitido que “el 83% de los españoles sea propietario de su casa”. En la misma línea se ha pronunciado también el presidente de Bankia, José Ignacio Goirigolzarri, al asegurar que “tenemos que preservar un mercado hipotecario que en España ha sido extraordinario para el 98% de las personas”. Una tesis que también parece compartir el Ministerio de Justicia español, que, a diferencia de Economía, se ha mostrado partidario de reformar sólo algunos artículos. Lejos de tranquilizar al sector, el enfrentamiento interno dentro del propio Ejecutivo no hace sino añadir más incertidumbre a un sector que lleva años esperando la transposición de la directiva europea, retrasada ya de por sí por los diez meses de Gobierno interino a lo largo del año pasado.