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Un alcalde en el Arroyo: el megapelotazo de la permuta de la parcela de las piscinas
Como ya hemos avanzado en el Manifiesto pro Béjar SOStenible y en la alegación sobre los Equipamientos Públicos que hemos puesto a disposición en la web para su descarga, una de las curiosas ideas del PGOU del alcalde González, en lo que significa un claro desprecio de las necesidades de la población, consiste en dedicar la parcela de las piscinas municipales de Ramiro Arroyo a la edificación de viviendas y no de unas pocas, sino de un mastodóntico edificio de 10 plantas (30 metros) de altura y más de 100 metros de longitud en el que caben unas 200 viviendas de más de 100 m2 de tamaño medio.
Pero más curiosa aún resulta la idea de permutar esta parcela municipal, con ese suculento aprovechamiento que hemos enunciado, con una parcelita irrisoria, situada a la orilla del río, junto al puente nuevo, en la confluencia de la calle Sierra de Francia con la carretera general.
Ya hemos escrito en alguna parte que este PGOU huele mal, en realidad apesta, y hemos ido analizando concienzudamente operaciones como el caprichoso desmantelamiento de instalaciones deportivas públicas (el Roberto Heras) para dedicar el terreno a construir viviendas, o la condena a muerte de barrios vivos y populosos, como los Praos y Padre Roca, para dedicarlos también a construir nuevos edificios de viviendas o la clasificación y ordenación compulsiva de suelo en el valle de las Huertas, en Palomares, en la carretera general, en las pedanías, en la Cerrallana, para dedicarlo también, cómo no, a construir viviendas. Alguien ha decidido que este pueblo en declive, con una cantidad ingente de viviendas vacías, con un Casco histórico arruinado y deshabitado, con una urbanización con capacidad para 2.200 viviendas paralizada por inviable, necesita suelo para construir más y más viviendas. Y en esa monstruosa ola de previsión de nuevas edificaciones de uso residencial por todo el Municipio que, cual tsunami destructor, arrasa con todo lo que encuentra a su paso, le ha llegado el turno a la pobrecita parcela de las piscinas ya demolidas por el inefable Riñones.
Así que me he puesto a meter la nariz en esta operación que en principio había calificado simplemente de “curiosa”, la de la graciosa permuta que ha aparecido, como por arte de magia, sin que mediara ninguna alegación en tal sentido, en la documentación expuesta ahora a información pública.
Y la verdad es que me he llevado un susto de aúpa. Ahora, de la manera más aséptica posible, se lo voy a contar.
1. PARCELA MUNICIPAL QUE SE PERMUTA (parcela de las piscinas municipales de Ramiro Arroyo)
Superficie total (según medición digital) = 4.228 m2
1.1 Aprovechamiento atribuido por el PGOU a la parcela municipal que se permuta:
La edificación ordenada para esta parcela por el PGOU es la definida por un bloque macizo de 10 pisos o plantas, esto es, de 30 metros de altura, que ocupa toda la parcela, desde la Calle Ramiro Arroyo hasta la calle Tormes, en una longitud de 104 metros, con una anchura de 30 metros en las dos primeras plantas y una anchura de 20 metros en las ocho restantes. La edificabilidad total se calcula, de acuerdo con las superficies de suelo y los coeficientes de aprovechamiento definidos en el plano de ordenación adjunto, del modo siguiente:
928 x 2'5 + 2.081 x 10'5 + 582 x 0'3 = 24.345 m2
Utilizando un módulo bruto medio de 120 m2 por vivienda (incluyendo la parte proporcional de espacios comunes), se calcula el número de viviendas aproximado que se pueden construir en la parcela:
Número de viviendas: 24.345 / 120 = 202 viviendas de más de 100 m2 de tamaño medio.
1.2 Cálculo del valor del suelo de la parcela municipal
Calcularemos el valor del suelo estimando el valor de repercusión del terreno en el precio de venta de la edificación susceptible de ser levantada en la parcela.
Precio medio bruto de la vivienda nueva en la zona: 1.800 €/m2 construido.
El valor de repercusión del suelo se puede estimar en una horquilla que se sitúa entre el 15% y el 25% del precio de venta del inmueble construido. Utilizaremos, en una hipótesis conservadora, un valor de repercución del suelo del 18%, con lo que obtenemos los siguientes valores del aprovechamiento y del suelo:
Valor total estimado del aprovechamiento atribuido por el PGOU a la parcela municipal:
24.345 m2 x 1.800 €/m2 = 43.821.000 €
Valor estimado del suelo de la parcela municipal:
43.821.000 € x 18% = 7.887.780 €.
2. PARCELA JUNTO AL RÍO
Superficie total (según medición digital) = 1.841 m2.
2.1 Aprovechamiento atribuido por el PGOU a la parcela junto al río, objeto de la permuta:
La edificación ordenada para esta parcela por el PGOU se define de forma concreta en el Anexo de ordenación detallada del SUNC-11, página 2 de la Memoria:
Parcela junto al río. Se trata de una parcela situada en la esquina entre la Calle Sierra de Francia y la antigua Carretera de Salamanca. Se califica esta parcela bajo la ordenanza de equipamientos, con una edificabilidad muy limitada por la importancia visual que tiene desde diversos puntos del perímetro. La parcela que, antiguamente albergaba una fábrica textil, cuenta con una excavación realizada por lo que la diferencia de cota desde la rasante de la calle hasta el interior del solar es importante (variable, si bien se sitúa en torno a los 5 metros). Se propone utilizar este “vaciado ya existente” para proyectar un aparcamiento público bajo la rasante de la calle. En cuanto a la edificabilidad materializable sobre rasante, se limita al máximo, reservando la posible ejecución de cualquier equipamiento público municipal, siempre de escaso volumen constructivo, como puede ser una oficina de turismo, centro de interpretación del río, etc.
Más adelante se concreta el aprovechamiento, en las páginas 7, 8 y 9 de dicha Memoria:
Parcela nº 19 del SUNC-11:
- Superficie: 1.833'33 m2.
- Plazas de aparcamiento públicas: 170
- Edificabilidad para equipamientos públicos (no lucrativa): 400 m2.
- Por otra parte, la ordenación detallada del conjunto del SUNC-11 adjudica 0'75 m2/m2 de aprovechamiento lucrativo a todo el suelo, aunque se agrupe en la zona de las Huertas. Por tanto, también debe contabilizarse este aprovechamiento en el valor de la parcela junto al río.
- Edificabilidad lucrativa adjudicada, materializable en el valle de Huertas (SUNC-11.1): 1.833'33 x 0'75 m2/m2 = 1.375 m2
2.2 Cálculo del valor del suelo de la parcela junto al río
Utilizando el mismo método que en el caso de la parcela municipal, tendremos:
- Precio de venta de la plaza de aparcamiento en Béjar: 14.000€/plaza.
- Precio del Equipamiento (lo asimilamos al precio medio de venta de la construcción de uso terciario): 2.000€/m2 construido.
- Precio medio de la vivienda nueva en el valle de las Huertas: 2.100€/m2 construido.
- Porcentaje de repercusión del suelo en el precio de venta: 18%.
Valor total estimado del aprovechamiento atribuido por el PGOU a la parcela junto al río:
170 plazas x 14.000€/plaza + 400m2 x 2.000€/m2 + 1.375m2 x 2.100€/m2 = 6.067.500 €.
Valor estimado del suelo de la parcela junto al río:
6.067.500 x 18% = 1.092.150 €.
3. COMPARACIÓN ENTRE EL VALOR DE REPERCUSIÓN DEL SUELO EN UNA Y OTRA PARCELA
De acuerdo con los cálculos efectuados, el valor de la parcela municipal se sitúa en 7.887.780€ frente a un valor de 1.092.150€ para la parcela privada junto al río. La diferencia estimada del valor de ambas parcelas, de acuerdo con los aprovechamientos que les asigna el PGOU a cada una de ellas, es, por consiguiente:
7.887.780 – 1.092.150 = 6.795.630€ (equivalentes a más de mil ciento treinta millones de pesetas)
4. CONCLUSIONES
El cálculo efectuado es un cálculo necesariamente estimativo y aproximado, pero, en todo caso, suficiente para aquilatar el tamaño del pelotazo que encierra la disparatada permuta propuesta en el PGOU.
El equipo de gobierno propone permutar una parcela de 4.228 m2 de extensión, de propiedad municipal, en la que, según la ordenación que ha definido, se puede edificar la friolera de 24.345 m2, equivalentes a unas 200 viviendas, en un bloque de tamaño y altura descomunales, con una parcela privada, de 1.833 m2 de extensión, situada junto al río, en la confluencia entre las calles Sierra de Francia y la carretera de Salamanca, con malos accesos rodado y peatonal, en la que se puede construir un aparcamiento de 170 plazas y un edificio de equipamientos de 400 m2 de superficie construida.
De acuerdo con los aprovechamientos ordenados, el valor objetivo de la parcela municipal es, cuando menos, 6 millones de euros superior al de la parcela junto al río, objeto de la permuta propuesta en el PGOU.
¿Y qué podemos decir ante esta evidencia? Pues diremos que esta permuta viene a ser un paradigma de lo que representa el PGOU que el equipo de gobierno del Ayuntamiento de Béjar pretende aprobar. No necesitamos indagar más. Hablar de conceptos o hechos como desprecio del interés general o ignorancia de los problemas y necesidades de la población o ausencia de participación pública en la redacción del Plan, aunque se trata de asuntos reales y graves, resulta casi infantil delante de lo que significa la operación que aquí describimos. El alcalde de Béjar debería de estar muy preocupado y debería pensar seriamente en parar este podrido Plan, cuando no en dimitir. Yo, mientras tanto, voy a vomitar.
- Si, eso dijo. Está grabado
hace 1 día 1 hora - Eso se lo dijo el Alcalde a
hace 1 día 1 hora - Olga, tú no dijistes en un
hace 1 día 3 horas - Claro que el tiempo pone a
hace 1 día 16 horas - El tiempo pone todo en su
hace 2 días 4 horas - Yo también fui socio de
hace 2 días 4 horas - Por lo que yo recuerdo fue
hace 3 días 8 horas - Tengo mis serias dudas de
hace 4 días 4 horas - pues que eso ya es historia
hace 4 días 5 horas - ¿Que tiene que ver el
hace 5 días 8 horas
Mi opinión es que esta operación de permuta no debe llevarse a cabo bajo ningún concepto y que el propietario de la parcela junto al río se quede con ella y haga allí sólo lo que se le permita.
LOS BEJARANOS NO QUEREMOS ESTA PERMUTA.
Esta permuta da asco. Dimisión y renovación del Psoe. Un socialista de toda la vida que no piensa votar a estos. Tampoco a los alejones son el origen de estas políticas. Cada dia mas bejaranos estamos asqueados de los políticos.
Lo que me asombra es que aun gente sana del PSOE, tenga como representante a este personaje.(Porque sus monaguillos, no pintan nada, como no lo pintan los que le siguen en la procesión al Alejo) Los hechos son irrefutables; Sigue absolutamente dando curso a todo tipo de pelotazos, proyectos y aberraciones del extremeño, hay están, Condesas, Mataderos, Cerrallanas, Museos, etc, lo del PGOU, es otro más, y seguirán otros que aun no conocemos. Y pregunto a quien lo sepa,¿Como va, el pago de los quinientos millones de La Condesa?
¿Dirá algo el Sr alcalde?, ¿abrirá la boca?, ¿dirá a los bejaranos quién ha decidido esa permuta y cómo se ha fraguado?, ¿tratará de explicar lo que no se puede explicar? ¿Nos dirá que confía ciegamente en su concejal de Demoliciones y Promociones Inmobiliarias a la Carta y en su arquinepto de cámara? ¿Sabrá sumar y restar el alcalde? ¿Comprenderá lo que es un pelotazo? ¿Lo comprenderán los restantes miembros del equipo de gobierno? ¿Se van a quedar callados los militantes de la Agrupación Socialista Bejarana? ¿Existe la Agrupación Socialista Bejarana?
Toandayz
¿Comprender lo que es un pelotazo? Pero si es profesor, y si acaso no llegara ha comprenderlo, para eso esta su antecesor y el "técnico" de éste, el Sr. Pescadero, auténticos especialistas en la materia. Ellos son según el Sr. Extremeño, quienes elaboraron este P.G.O.U. en un 90%, aunque en esta ocasión, el de las "Lavadoras industriales" parece que no ha intervenido, por el mucho trabajo que le da la Lavandería-Pescadería-Frutería.
Todos los politicos estan a lo mismo, no lo olvideis, Raúl también.
Esto es una vergüenza y yo me pregunto ¿donde están los socialistas de pro? lo que tanto han luchado por mantener una agrupación que al día de hoy, "hablo por mis amistades dentro de ella" no existe y según algún militante de toda la vida "se la han cargado", como votante socialista exijo a los militantes de este partido que reaccionen ya que esto huele a podrido y los que habéis luchado sois vosotros para que ganara las elecciones este señor, por eso me siento con él deber de pedir a los militantes socialistas que me pidieron el voto que soluciones esto joder.
"Todos los políticos estan a lo mismo..." Pero lo que es indudable es que alguien tiene que gobernar. Si tú, invitado de las 8:15, no estás para meter la mano, apuntate, y si no tienes capacidad para dirigir esto aporta a quien lo pueda hacer.
¿En esta parecela no se dijo que premysa haría sus oficinas?
Lastimosamente éste pueblo está gobernado y ha estado desde hace bastantes años por gente que me parece que no tiene formación alguna, ya no en materia política, en ninguna materia, y eso es lo que no se puede consentir, la getne a mi manera de parecer tiene que tener una formación política y académica para poder dirigir una ciudad o un gobierno, en nuestro pueblo no es el caso, al contrario, se escoge lo peorcito, me encantaría ver esos curriculum de todos los concejales para asustarme un poquito, en cuanto a quien lo puede hacer, es triste decirlo, pero lo bueno, lo formado, lo titulado, se tiene que ir fuera de Béjar en búsqueda de empleo y horizontes, y aquí, queda lo que queda, y eso es impepinable, (salvo excepciones), pero la tónica es esa, y en gobiernos anteriores a la emigración de la ciudadanía bejarana, para mí había pero de largo mejores políticos que ahora, y eran socialistas, tanto meterse con los socialistas, que son todos iguales, los socialistas de antes eran personas con formación, carreras académicas, carreras políticas, y ahora que ahora nada, no es el socialismo, ni el centro, ni la derecha, ni la izquierda, es la cultura del "pelotazo" y de meter la mano, y al pueblo que nos den por.......
Estoy de acuerdo en el fondo de tu comentario, aunque no en eso de que se necesitan personas con títulos, sí en cuanto al currículum, pero en estos no solamente los académicos,(Nuestro alcalde actual, es titulado) si no lo que han desarrollado en su vida, existen personajes que sin títulos académicos han construido imperios, (Aunque con ellos mejor.) Lo que ocurre es que en la mecánica para acceder a político el camino és, meterse en uno de los dos partidos mayoritarios para hacer "carrera", donde se puede llegar a ser Alcalde de una ciudad como Béjar, simplemente siendo fiel acolito al jefe político superior, así podemos comprobar como en la pirámide de los partidos, la estructura jerárquica se forma de arriba hacia abajo, en la cúpula el más inútil (Caso del Sr, Herrera en CyL, o la del Sr, Zapatero a nivel nacional) Lo primero que necesita cualquier líder es sentido COMÚN y honradez. Fredi.
¿De quién es la parcela que se va a permutar?.Tal vez se debería empezar por saber eso,y así quizá entenderiamos lo del cambio (como el topo) de algo bueno por otro peor,acordaos de la chimenea que cayó de la noche a la mañana.Bejar, nunca será nada hasta que quien gobierne sea un bejarano,no que viva ahí, que sea de raiz y familia de Bejar.Ese día si llega él luchará por algo que está dentro de si mismo....su pueblo ,sus vivencias...su futuro; no habrá un alcalde que sea extremeño, por ejemplo,y que si se pone granito ,se trae de Coria no de Sorihuela,ese alcalde mira más por la tierra de donde es que de donde vive,porque la tierra propia es la que tira y porque el día que se jubile ,a ser posible con buena cartera,es a donde volverá.Pero si es de Bejar Bejar ¿cómo no va a luchar por ella?,en ello está toda su vida.
El señor alcalde actual es buena persona ,pero ¿es buen politico?,hasta el momento no se ha visto nada salvo varios errores y falta de iniciativa para arreglar errores anteriores ,lease Parador,Piscina,Covatilla ,¿quién va a ir aun Parador en La Cerrallana?,cuando tenemos un magnifico Palacio Ducal,que daría vida a la parte antigua.De la misma manera las piscinas,con lo facil que habría sido actualizar la existente,a la que podía ir andando todo el mundo,no a la que el capricho del anterior hizo en el culo del mundo y que hay que ir en autobús o coche.Y de la Covatilla ,no ha sabido sacarle provecho,para al son de ella promocionar Bejar,cosa que si sabe hacer Candelario...que a la sierra de bejar la llama Sierra de Candelario y este año en la Campa de Villalar de los Comuneros (Valladolid) en el día de Castilla y León ,LOs hombres de musgo dejaron de ser de Bejar para ser de Candelario,si como lo leen,y nadie de la alcaldia ha salido a rebatirlo.Espero que se solucione todo.
Pues según consta en la alegación nº40 del documento de Alegaciones a la Revisión del Plan General de Béjar, colgado en la web del ayuntamiento, la titularidad de la parcela que se pretende permutar corresponde a la entidad FARRAS 2 SL, cuyo apoderado es D.Pablo Farrás Gómez-Rodulfo.
Y en verdad que resulta curiosa esta alegación, ya que el susodicho D.Pablo no solicita que le permuten la parcela, sino que le mantegan la ordenación establecida en la aprobación inicial del Plan acordada el 4 de mayo de 2006, que era la de RC (Residencial en manzana cerrada), uso RM (residencial mixto), altura: B+IV, edificabilidad: 4'5m2/m2. Y la contestación que dan a la alegación es DESESTIMARLA, por considerar que la calificación de DOTACIONAL es la que más se ajusta a las necesidades de la zona, dándole el aprovechamiento correspondiente (0'75 m2/m2) en las Huertas.
¿Cómo habrán pasado nuestras autoridades de desestimar la alegación, dejando la parcela con uso dotacional y asignándole una edificabilidad en las Huertas de 0'75 m2/m2, esto es, 1.375 m2, a plantear su permuta con la parcela municipal de las piscinas de Ramiro Arroyo, donde se le da una edificabilidad de 24.345 m2?
¿Dará alguna explicación el alcalde a esta milagrosa "multiplicación de los peces" de la parcela junto al río propiedad de FARRAS 2 SL?
Toandayz
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