3- Requisitos que hicieron posible la culminación del modelo inmobiliario español con la democracia y la adhesión a la UE.

-Introducción

Tres requisitos permitieron que el modelo inmobiliario español que se puso en marcha durante el franquismo culminara tras la llamada transición a la democracia y la adhesión de España a la Unión Europea. Uno fue que la metamorfosis democrática del régimen político se solapó con una refundación oligárquica del poder en la que un caciquismo renovado siguió extendiendo la cultura del “pelotazo” inmobiliario a una escala sin precedentes. Otro fue la crisis del planeamiento, que desembocó en una normativa que hizo de las operaciones inmobiliarias acordadas entre promotores y políticos al margen del planeamiento, la pieza clave de nueva la ordenación urbano-territorial.

En el urbanismo se entronizó al llamado “agente urbanizador” para que, en connivencia con los políticos locales, utilizara a sus anchas la trampa de las recalificaciones de suelo, haciendo que operaciones y megaproyectos urbanos que durante el franquismo parecían escandalosos, se multiplicaran después, durante la democracia, revestidos de impunidad legal y de buen hacer político y empresarial. Y el tercer requisito que explica la culminación del modelo fue que contó con una financiación barata y abundante sin precedentes, que animó la formación de burbujas especulativas. Estos tres requisitos se apoyaron mutuamente haciendo que predominaran las tendencias generales y las consecuencias que a continuación se exponen. Pues aunque en algunos municipios la mayor sensibilidad de los alcaldes y responsables políticos locales, asegurara una mejor conservación de su patrimonio inmobiliario y/o una mayor calidad de su tejido urbano, estos casos no dejan de ser excepciones a las tendencias y consecuencias generales abajo apuntadas.

- Refundación oligárquica del poder

Los casos de corrupción urbanística que ahora afloran en los tribunales son la punta del iceberg de males mucho más extendidos, heredados de medio siglo de despotismo franquista y de una transición política que excluyó a los críticos del sistema, para reacomodar, bajo nueva cobertura democrática, las elites del poder que siguen tomando las grandes decisiones y favoreciendo los grandes negocios de espaldas a la mayoría. Las mismas administraciones públicas siguen estando parasitadas por los intereses empresariales o partidistas que mandan en cada sector o en cada municipio, haciendo que trabajen a favor de éstos de forma normal y que la corrupción prospere la mayoría de las veces con cobertura legal. La estrecha ósmosis que se observa entre políticos y empresarios vinculados al negocio inmobiliario aparece ejemplificada por el hecho de que el jefe del gabinete económico del Presidente Zapatero pasara directamente a presidir la patronal de las grandes empresas constructoras, cuya conexión con los grupos de poder económico imperantes durante el franquismo es bastante evidente. Pues, si repasamos la composición de sus principales accionistas, se constata que hay mucho viejo capitalismo en las nuevas empresas del sector. Cosa lógica, en un “mercado” en el se necesitan buenas conexiones políticas para salir adelante. En el libro titulado Economía, poder y megaproyectos (Aguilera, F. y Naredo, J.M.(eds.), 2009) hemos podido documentar estos extremos(*9), así como describir cómo se produjo la mencionada refundación oligárquica del poder con fachada democrática tras la llamada transición política(*10). Valga subrayar ahora que el peso económico-político de esta oligarquía inmobiliario-constructiva se acentuó con el desmantelamiento industrial y agrario que se produjo tras la adhesión de España a la UE. Mientras se recortaban otras áreas de actividad en aras de la competitividad o de los intereses comunitarios, el sector inmobiliario-constructivo se reforzó, ampliando su peso en la economía española. El negocio de la recalificación y construcción de suelos e infraestructuras permaneció, así, al resguardo de los vientos de la competitividad, en manos de las elites políticas y empresariales autóctonas.

En el libro citado se aclaran las mutaciones observadas en la relación entre economía y poder que hacen que, en España, más que hablar de neoliberalismo habría que hablar de neofeudalismo o, tal vez mejor, de neocaciquismo, para subrayar que estamos asistiendo a una refundación oligárquica del poder en manos de algunos condottieri de los negocios que utilizan en beneficio propio los instrumentos del Estado provocando una polarización social que afecta hasta el propio mundo empresarial: hay empresas capaces de crear “dinero financiero” (Naredo, J.M., 2010) y de conseguir privatizaciones, concesiones, proyectos, recalificaciones,… y otras que no lo son, y que suelen ser compradas o absorbidas por aquellas. En lo que concierne al negocio inmobiliario de las recalificaciones de suelos estos condottieri consiguieron libertad para intervenir sobre el territorio mediante normativas que lo posibilitan con el acuerdo de los políticos y la ignorancia y el silencio de la ciudadanía.

- La crisis del planeamiento y el triunfo de las “operaciones” y los “megaproyectos”

Ya hemos comentado que, durante el franquismo, el planeamiento fue muchas veces “un papel mojado” que los poderosos conseguían readaptar a sus intereses. Pero es que durante la democracia se degradaron todavía más las tenues barreras del planeamiento urbano que condicionaban a lo previsto en el Plan los usos y la edificabilidad de los terrenos. Pues los cambios en la legislación(*11) facilitaron que esa edificabilidad se pudiera acordar discrecionalmente al margen del planeamiento, permitiendo que la edificabilidad de los suelos no dependiera ya de lo previsto en esos documentos públicos que eran los Planes Municipales, sino del poder de los compradores y propietarios del suelo para conseguir recalificarlo y obtener plusvalías. Y como los gobiernos municipales y regionales tenían en sus manos la llave de las recalificaciones, base del negocio inmobiliario, se estableció un caldo de cultivo propicio a la emergencia de prácticas caciquiles, que extendieron la corrupción y las componendas vinculadas a este negocio por todo el territorio, culminando con casos tan sonados como el de Marbella.

Por una parte, este contexto permitió introducir más volumen edificado en las zonas más valoradas de la ciudad demoliendo edificios antiguos o recalificando zonas verdes o terrenos destinados a equipamientos atendiendo a la capacidad de presión de los propietarios. Tal vez el ejemplo más emblemático de cómo el nuevo caciquismo ha venido haciendo y deshaciendo la ciudad al margen de la ciudadanía, sea la doble recalificación de los terrenos de la antigua y la nueva ciudad deportiva del Real Madrid(*12). Esta operación permitió al club extraer plusvalías millonarias, compartidas con otras empresas y administraciones, al recalificar su antiguo terreno deportivo para construir sobre él un enorme volumen de edificación en forma de cuatro torres que alteraron por completo la perspectiva de la urbe en uno de sus espacios más cotizados. Como es común en las operaciones inmobiliarias(*13), esta decisión se acordó mediante un consenso elitista, al margen del planeamiento y de la ciudadanía.

Por otra, el contexto descrito acentuó también el modelo de edificación difusa o dispersa, en el que las nuevas parcelas edificadas surgían a muchos kilómetros a la redonda de los centros urbanos, dependiendo únicamente de la voluntad y el poder de los propietarios para “desarrollar” esos suelos, empleando para ello una terminología militar que califica de “operaciones” a las nuevas intervenciones sobre el territorio.

Otra característica del nuevo modelo inmobiliario-constructivo es que tiende a inventar pretextos y a buscar nombres que justifiquen y hagan atractivas las operaciones de recalificación de suelos, resaltando calidades o aspectos que suplen sus limitaciones o carencias. Se habla así de “ciudades” “de la imágen”, “del golf”, o de lo que sea, donde se observa la carencia de ciudad al predominar barrios dormitorio o usos o servicios específicos, al igual que no se habla de zonas industriales, sino de “parques empresariales”. Pues ya no se planifica directamente el futuro de las ciudades para el bienestar de los ciudadanos, sino para la promoción de determinados eventos o megaproyectos que se presuponen fuente de bienestar y de negocio. Por ejemplo, no es la racionalidad del planeamiento, sino el empeño doblemente fallido de hacer de Madrid sede de los juegos olímpicos, el que ha justificado la construcción de un rosario de megaproyectos y costosas infraestructuras, sin contar con las necesidades y prioridades de la ciudadanía.

El afán de buscar pretextos que justifiquen los megaproyectos inmobiliarios, culmina con el ejemplo de los llamados “parques temáticos”. La experiencia de los que se han venido desarrollando permite señalar ciertos rasgos comunes de este tipo de “operaciones”. En todos ellos se presenta el proyecto como una enorme fuente de parabienes y progreso para la zona en la que se localiza y que justifica plenamente la recalificación de terrenos in extenso para albergar a la población y los servicios que, se supone, atraerá la nueva actividad propuesta. No solamente se atribuye, así, a la “operación” más superficie de la requerida por el “parque” que la justifica, sino que con este pretexto se recalifican también los terrenos próximos previamente adquiridos por los promotores más informados del proyecto. Se solicita además el apoyo del Estado, con sus empresas públicas o semipúblicas, no solo para financiar la “operación”, sino para poner gratuitamente a su servicio las infraestructuras necesarias para que pueda prosperar. El desenlace habitual es que, una vez que los propietarios de los terrenos han realizado enormes plusvalías procedentes de su recalificación, se ve que la actividad del parque que se tomaba como pretexto incumple las expectativas de negocio que se prometían. Languidece así la sociedad responsable del “parque” y reclama más dineros públicos y más edificabilidad en los terrenos de la operación, para compensar con nuevas plusvalías el fiasco financiero de la actividad que en principio justificaba la “operación”. Le experiencia de los cuatro grandes “parques temáticos” instalados en España se adapta al modelo indicado: Port Aventura (1995), Isla Mágica (1997), Terra Mítica (1998) y el Parque Warner (2002), han sido todos ellos promovidos y financiados por entidades públicas y/o cajas de ahorros, lo que debería suscitar dudas sobre la rentabilidad de los parques, al contribuir los inversores privados solo en la medida en la que su participación en los negocios colaterales al “parque” ―inmobiliarios, constructivos o de servicios― lo justifican. Una vez obtenidas las plusvalías de la recalificación de terrenos y/o los beneficios de la fase de construcción, suele evidenciarse el fiasco económico y el sinsentido de los megaproyectos, ahora subrayado por la crisis inmobiliaria.

Numerosos exponentes de este proceder han venido desordenando el territorio al dictado de oligarquías político-empresariales que sembraban por doquier, con el apoyo del dinero público, parques temáticos, nuevas “ciudades” e infraestructuras, sin contar con las necesidades de la población, ni con las vocaciones del territorio. Tal vez la operación denominada “Reino de Don Quijote”, en Ciudad Real, pase a la historia por haber contribuido a la bancarrota de Caja La Mancha, al forzarla, entre otras cosas, a financiar un ruinoso aeropuerto privado, para que accedieran los ricos del mundo a jugar en el nuevo casino que servía de pretexto a la operación(*14). Pero todo esto parecía ya un juego de niños en comparación con la treintena de casinos y la megalópolis del juego que se pretendían instalar en el desierto de Los Monegros (Aragón) justo cuando la crisis inmobiliaria vino a enfriar las operaciones especulativo-constructivas y los megaproyectos vinculados a ellas.

El predominio de este género de operaciones no solo hizo que los nuevos desarrollos urbanos evolucionaran al margen del planeamiento de forma aparentemente errática e incontrolada, sino también que incumplieran los viejos estándares del urbanismo, empobreciendo el medio urbano y generando nuevas carencias. El reflejo territorial de este modelo guiado por el descontrolado afán de lucro de la promoción inmobiliaria respondió implícitamente a las patologías inicialmente descritas. Al igual que el melanoma, este modelo observa un “crecimiento rápido e incontrolado”, extiende la enfermedad edificatoria a puntos alejados, propiciando el modelo de la “conurbación difusa”, mantiene la “indiferenciación de las células malignas” al unificar a través de un único “estilo universal” las tipologías constructivas, a la vez que “destruye o engulle los tejidos urbanos y edificatorios preexistentes” (Naredo, J.M., 2005). Las tesis doctorales de Javier Ruiz (1999) y de Eduardo de Santiago (2005) confirman que en la Comunidad de Madrid acabó predominando el modelo de la conurbación difusa, frente al urbanismo más compacto que preveía el planeamiento. En la segunda de estas tesis se hace un estudio detallado de 87 “piezas” u operaciones territoriales que se despliegan en la región de Madrid por todos los puntos cardinales, lo que ayuda a extraer conclusiones sobre la amplitud y el funcionamiento de este modelo. Entre otras cosas, se observa que la morfología de las “piezas” estudiadas viene marcada por la geometría de las parcelas de terreno hacia las que el poder de los propietarios había conseguido llevar las operaciones, evidenciando que era la lógica del poder la que se imponía por encima de la posible racionalidad del planeamiento. Más de la mitad de las operaciones estudiadas eran predominantemente residenciales y afectaban a cerca de 30.000 hectáreas y pretendían albergar 570 mil nuevas viviendas, mostrando la importancia del fenómeno analizado.

Por último, hemos de recordar que, en el modelo ejemplificado por España, el negocio inmobiliario se basa, sobre todo, en la posibilidad de añadir varios ceros al valor de los terrenos por el mero hecho de hacerlos urbanizables(*15). Una estimación moderada de las plusvalías asociadas a los “desarrollos” de suelo comprometidos en la región de Madrid analizados en la tesis antes mencionada, permite cifrarlas en unos 200 mil millones de euros, a precios de 2005 (Naredo, J.M., 2009a). El importe de estas plusvalías deja pequeñas a las magnitudes tradicionalmente manejadas de la Renta o los salarios percibidos en la región de Madrid (cifrados en 168 y 89 mil millones de euros para ese mismo año) denotando la importancia económica de las operaciones urbanas, que ignoran las cuentas nacionales de flujos y el cuadro macroeconómico al que se circunscribe el razonamiento habitual de los economistas(*16).

- Financiación barata y abundante dispuesta a invertirse en “ladrillos”

La adhesión de España a la UE generó unas condiciones excepcionalmente favorables a la formación de burbujas inmobiliarias que aceleraron los negocios especulativos ligados a las recalificaciones y revalorizaciones inmobiliarias en el contexto especialmente propicio que acabamos de describir. La primera de estas burbujas (1986-1992) es la que se desató al calor de la entrada de capitales y empresas extranjeras deseosas de hacer negocio en el nuevo país de la Europa comunitaria. Esta burbuja aportó dos novedades a resaltar. En primer lugar, se produjo cuando el crecimiento demográfico y migratorio interno habían venido remitiendo desde principios de los setenta, recortando las previsiones demográficas y las futuras necesidades de vivienda. En segundo lugar, a diferencia de lo que había ocurrido en el pasado, el notable crecimiento de los precios inmobiliarios no formaba parte ya de un fenómeno inflacionista generalizado, sino que se solapó con una notable desaceleración del crecimiento de los precios al consumo y de la actividad económica ordinaria. Lo cual acentuó enormemente el diferencial entre el crecimiento de los precios inmobiliarios y la moderación de los precios al consumo, haciendo mucho más llamativas las plusvalías obtenidas en relación con los ingresos ordinarios. Se ensanchó también la brecha que se abría entre los enriquecidos propietarios y el resto de la población, contribuyendo a extender entre la población los afanes especulativos al calor de las intensas revalorizaciones inmobiliarias. Pues esta burbuja afectó básicamente a los precios, pero no tanto al volumen construido, ya que el repunte de la construcción de viviendas a penas superó, en dos ocasiones, el medio millón de viviendas anuales. Esta burbuja murió por estrangulamiento financiero tras los festejos de 1992(*17), cuando el endeudamiento y el enorme déficit exterior del país, tuvo que corregirse con tres devaluaciones sucesivas de la peseta y un importante programa de ajuste (Naredo, J.M., 1996).

Sin embargo, el periodo de declive económico y atonía del mercado inmobiliario no duró demasiado. Tras haber corregido sus desequilibrios y sustituido la peseta por el euro, la economía española dispuso de una liquidez barata y abundante que hizo repuntar la cotización de los activos bursátiles e inmobiliarios originando una nueva burbuja inmobiliaria de proporciones colosales. Pues la intensidad y duración sin precedentes del pasado boom inmobiliario vino alimentada por los medios de financiación también sin precedentes que le otorgó la flamante posición de dominio adquirida por la economía española bajo el paraguas del euro. A esta liquidez inusualmente barata y abundante se unió un marco institucional que hacía muy atractiva la inversión inmobiliaria, tanto por parte de promotores como de compradores, al prometer importantes plusvalías y contar con una fiscalidad favorable. La crisis bursátil de principios de siglo (2000-2003), unida a las sucesivas rebajas del tipo de interés acentuaron el huracán de dinero presto a invertirse en ladrillos y cemento, al que se añadió otro de fondos estatales y europeos plasmados en potentes infraestructuras que, lejos de “vertebrar” el territorio, han contribuido generalmente a acentuar sus desequilibrios. Un rasgo diferencial del pasado boom inmobiliario respecto a los precedentes fue el mayor afán de comprar viviendas como inversión, unido a la mayor presencia de compradores extranjeros. Cuando las gestoras de inversiones pasaron a ofrecer, junto a los productos financieros, productos inmobiliarios que se podían comprar sobre el papel, viéndolos por internet, el mercado inmobiliario español pasó a competir con ventaja con los mercados financieros a la hora de atraer el ahorro de los potenciales inversores. Se desató así la espiral propia de las burbujas especulativas, en las que se compra porque se piensa que los precios van a subir y los precios suben porque aumentan las compras cada vez más financiadas con créditos.

Como colaboradora necesaria del negocio inmobiliario, la construcción de edificios e infraestructuras se ha difundió por el territorio peninsular a modo de melanoma sin control: la proliferación de grúas, y la escasez de árboles, han venido ofreciendo en nuestro país un paisaje bien singular en Europa. El hecho de que entre 2002 y 2007 se construyeran todos los años en España muchas más viviendas que en Francia y Alemania juntas, cuando estos dos países triplican a España en población y la duplican en territorio, evidencia que este boom inmobiliario no solo se caracterizó por el fuerte crecimiento de los precios, sino también de la construcción nueva, reclamando una financiación mucho mayor que los anteriores períodos de auge. El pasado boom inmobiliario incrementó en más de una cuarta parte el stock de viviendas, haciendo de España el país con más viviendas por habitante de la UE.

España ha cubierto, así, sobradamente el “déficit” de viviendas con relación a la población, pero no las necesidades de vivienda de ésta, habida cuenta que las espectaculares subidas de precios se han simultaneado con una presencia cada vez más reducida de vivienda social. Como consecuencia, España ostenta también el récord europeo en viviendas secundarias y desocupadas, a la vez que sigue ostentándolo en destrucción del patrimonio inmobiliario por demolición y ruina. El principal problema actual a resolver tiene que ver con la gestión de un patrimonio inmobiliario de mala calidad, sobredimensionado e ineficientemente utilizado. La situación actual pide a gritos políticas que, a diferencia de las actuales, propicien la rehabilitación frente a la construcción nueva, la arquitectura acorde con el entorno frente al estilo universal imperante, la vivienda como bien de uso frente la vivienda como inversión, la vivienda social frente a la vivienda libre, la vivienda en alquiler frente a la vivienda en propiedad, la rentabilización a través de rentas y no plusvalías... El problema estriba en que estos cambios no solo tienen que ver con el urbanismo y la vivienda, sino con otros muchos sectores y políticas, exigiendo un acuerdo de Estado al máximo nivel que ni siquiera se ha planteado durante el auge porque amenazaba los negocios inmobiliarios en curso. Pero tampoco se observa una voluntad clara de reconvertir el modelo inmobiliario español en el sentido arriba indicado, ahora que la burbuja se ha desinflado por si misma y que la actividad constructivo-inmobiliaria está bajo mínimos y lo estará durante largo tiempo para purgar sus excesos.

Notas

(*9) Véase el capítulo de Recio, A. (2009) “Rasgos del nuevo poder oligárquico en España. Viejas y nuevas caras de la oligarquía española”, en Aguilera, F. y Naredo, J.M. (eds.) (2009) pp. 125-151.
(*10) Véase mi capítulo Naredo, J.M. (2009a) “Economía y poder. Megaproyectos, recalificaciones y contratas”, en Aguilera, F. y Naredo, J.M. (eds.) (2009) pp. 19-52. Sobre la naturaleza de la “transición” democrática española véase también Naredo, J.M. (2001).
(*11) No voy a perder tiempo en relatar los cambios operados en el marco institucional que son el objeto de otras comunicaciones al presente Coloquio. Estos cambios parten de la propia Constitución de la democracia, que dejó al Estado central sin competencias en urbanismo y ordenación del territorio, al delegar totalmente estas competencias en los gobiernos regionales y municipales, sin haber establecido criterios e instrumentos previos de orientación y control. Los gobiernos regionales generaron después una maraña legislativa que resulta muy difícil de desbrozar y de distinguir sus dimensiones meramente ceremoniales, de las que están siendo objeto de aplicación efectiva. Las personas interesadas podrán encontrar un desbroce y enjuiciamiento detallado de esta normativa en el Libro Blanco de la Sostenibilidad en el Planeamiento Urbanístico Español, actualmente en prensa en el Ministerio de Vivienda, cuya elaboración que he tenido el placer de coordinar con José Fariña (Ministerio de Vivienda, 2010).
(*12) Véase el detalle de esta operación inmobiliaria en Arias, F. (2009), en Aguilera, F. y Naredo, J.M. (eds.) (2009), pp. 181-208.
(*13) Véase también el ejemplo del megaproyecto sevillano promovido con el lema “Sevilla, la construcción de un sueño” (Delgado, M. (2009), en Aguilera, F. y Naredo, J.M. (eds.) (2009), pp. 153-180.
(*14) Una operación con un pretexto similar había tenido lugar ya en la histórica ciudad de Aranjuez (Madrid), con la construcción en plena huerta de un casino con hoteles, viviendas y zonas comerciales: las luces de neón del casino brillando en el atardecer en esa histórica huerta aportan una imagen cargada del surrealismo que suele impregnar a este tipo de operaciones.
(*15) Según la Encuesta de precios de la Tierra, del Ministerio de Agricultura, el valor medio de los terrenos de cultivos y pastizales era, en 2006, de 10.402 €/ha, o lo que es lo mismo, de 1 €/m2 (excluida la superficie de monte que se supone menos valorada). Para ese mismo año el Ministerio de Vivienda cifraba el precio medio de la vivienda en 2.160 €/m2. Considerando, para una promoción inmobiliaria media, un ratio entre superficie construida y superficie total del 50 %, un coste de construcción de 1.000 €/m2 y gastos adicionales de promoción-urbanización de 80 €/m2, obtendríamos una plusvalía de unos 500 €/m2, o de 5 millones de euros por hectárea. O lo que es lo mismo, con esta operación, el valor de la propiedad inicial se nos habría multiplicado por 500, una vez descontados los gastos, señalando la importancia del orden de magnitud del negocio. Aunque, evidentemente la plusvalía obtenida varía en cada caso con la edificabilidad de los terrenos y con el diferencial de precios, que culmina al permitir la introducción de un gran volumen de edificación en zonas muy valoradas, como ocurrió con la recalificación ya mencionada de la antigua ciudad deportiva del Real Madrid.
(*16) A diferencia de lo que ocurre en Francia, la Contabilidad Nacional española, elaborada por el Instituto Nacional de Estadística, no incorpora todavía cuentas de patrimonio. Para suplir esta carencia vengo estimando desde hace tiempo las cuentas de patrimonio de la economía española, como instrumento clave para interpretar su evolución durante las dos últimas burbujas inmobiliarias (Naredo, J.M., 1996; Naredo, J.M. y Carpintero O., 2002; Naredo, J.M., Carpintero O. y Marcos, C., 2005, 2007 y 2009).
(*17) En 1992 coincidieron dos eventos que arrastraron importantes inversiones en la construcción de inmuebles e infraestructuras: las Olimpiadas de Barcelona y el V Centenario del descubrimiento de América, celebrado por todo lo alto con la Exposición Universal de Sevilla, que justificó la primera línea de Tren de Alta Velocidad construida en España.