Reproduzco a continuación las alegaciones por mí presentadas en diciembre de 2007, en las que se analiza de forma exhaustiva el PERI Z-1, cuya aprobación provisional se produjo en el último Pleno del Ayuntamiento. Y donde se sostiene que dicho PERI conculca la legislación urbanística vigente, resultando nulo de pleno derecho.

Manuel Velasco Maíllo, natural de Béjar, comparece en nombre propio en el procedimiento de información pública del PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR Z-1 del Plan General de Ordenación Urbana de Béjar, promovido por la entidad mercantil Valdepalacios S.L., según anuncio publicado en el BOP de Salamanca de 23 de noviembre de 2007 y, una vez analizada la documentación expuesta al público, al amparo de lo dispuesto en los artículos 155, 432, 433 y 434 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León (RUCyL), expone las siguientes alegaciones:

Primera: El PERI Z-1 parte de la errónea consideración de que todas las edificaciones existentes en su ámbito son de escasa entidad, obsoletas o ruinosas, lo que dista mucho de la realidad. Existe en el ámbito del PERI una edificación con uso de vivienda habitual, con fachada a la calle Colón, la cual tiene un jardín privado de carácter romántico, con importante arbolado y grandes valores históricos y medioambientales. Existe asimismo una edificación, con fachada a la Ronda de Viriato, que se ha destinado a almacén hasta fechas recientes, siendo posible reutilizarla de inmediato, una vez se hayan realizado las pertinentes labores de mantenimiento. Ninguna de estas realidades se reflejan en la documentación expuesta al público.

Segunda: Respecto a la normativa urbanística y en concreto a la clasificación y régimen jurídico del suelo, el PERI establece la consideración de que las parcelas afectadas son SOLARES EN SUELO URBANO CONSOLIDADO, lo que contraviene las disposiciones de la Ley de Urbanismo de Castilla y León.

Con carácter previo, debe indicarse que no existe discrecionalidad para clasificar un suelo urbano como consolidado o no consolidado, sino que tal clasificación debe efectuarse, siguiendo los criterios legales, en función de su situación y características objetivas.

El ámbito del PERI Z-1 debe clasificarse, en su integridad, como suelo urbano no consolidado

Resulta evidente, en primer lugar, que en el ámbito del PERI Z-1 son precisas actuaciones de urbanización de gran envergadura, como son la construcción del vial peatonal de comunicación entre la calle Colón y la calle Olivillas y la construcción del mirador, previstos en el Plan General, la ejecución de accesos a las edificaciones interiores, la realización de las redes de abastecimiento y saneamiento de aguas a las mismas, las redes de suministro eléctrico y de gas y las canalizaciones telefónicas, así como la ampliación y adecuación de los viales exteriores con sus correspondientes calzadas, aceras, instalación de alumbrado público y evacuación de aguas pluviales.

Igualmente, es precisa la obtención de dotaciones urbanísticas, como son la creación del mirador y el vial peatonal antes indicados, con una superficie de 3.000 m2. Y también la ampliación de los viales de la calle Colón y de la calle del Pino, así como la cesión de los terrenos necesarios para los mismos.

Ambas actuaciones, la de urbanización y la de obtención de dotaciones urbanísticas, deben ser, por determinación de la ley, objeto de equidistribución entre los afectados.

Además, el planeamiento prevé una ordenación sustancialmente diferente a la existente, ya que el ámbito del PERI Z-1 está actualmente formado por antiguos locales industriales, una vivienda habitada, huertas dispuestas en bancales, así como unas instalaciones privadas de recreo y una edificación destinada a almacén, estando prevista su transformación en un desarrollo de edificios residenciales colectivos con gran número de viviendas.

Es incuestionable que, a la vista de lo antes expuesto y de lo que disponen el art. 12 de la LUCyL y el art. 26 del RUCyL, el suelo del ámbito del PERI Z-1 debe considerarse SUELO URBANO NO CONSOLIDADO, y ello por las siguientes razones:
· La ordenación urbanística prevista por el PERI es sustancialmente diferente de la existente no pudiendo materializarse mediante una actuación de gestión urbanística aislada. (Art. 12.b de la LUCyL y 26.1.b del RUCyL).
· El número de viviendas previsto suponen un aumento muy superior al 30% respecto de la ordenación vigente (en la actualidad hay una sola vivienda). (Art. 26.1.d del RUCyL).
· Asimismo, la superficie o volumen edificables previstos con destino privado suponen un aumento muy superior al 30% respecto de la ordenación vigente. (Art. 26.1.d del RUCyL).
· Finalmente, en los terrenos son precisas actuaciones de urbanización, reforma interior y obtención de dotaciones urbanísticas que deben ser objeto de equidistribución entre los afectados. (Art. 12.b de la LUCyL y 26.1.a del RUCyL).

Por consiguiente, confluyen en dichos terrenos las circunstancias expuestas en el artículo 12.b de la Ley 5/1999 de Urbanismo de Castilla y León LUCyL), así como en el artículo 26.1.a, 26.1.b y 26.1.d del Reglamento (Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León RUCyL), en virtud de las cuales los terrenos deben ser considerados como SUELO URBANO NO CONSOLIDADO.

Ello queda, complementariamente, refrendado por la Disposición Transitoria de la LUCyL, apartado b), según la redacción de la Ley 10/2002, de 10 de julio, de modificación de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, referente al régimen urbanístico aplicable en los municipios con PGOU no adaptado a la Ley 5/1999, que es el caso de Béjar. De acuerdo con la misma, en el suelo urbano incluido en unidades de actuación, unidades de ejecución o ámbitos equivalentes, se aplicará el régimen previsto para el suelo urbano no consolidado.

La densidad máxima del PERI Z-1 debe quedar reducida, por imperativo legal, a 0’5 m2/m2 y 30 viv/ha, al tiempo que deben incrementarse las cesiones y reservas para dotaciones públicas

Tercera: Partiendo, pues, de que el suelo del ámbito del PERI Z-1 tiene la obligada clasificación de URBANO NO CONSOLIDADO, las determinaciones del Plan Especial expuesto a información pública infringen lo dispuesto en la LUCyL y en el RUCyL.

A este respecto y dado que el PGOU de Béjar no está adaptado a la LUCyL, y contando el Municipio con una población inferior a 20.000 habitantes, resulta de aplicación la Disposición Transitoria 3ª.3 de la misma (en el sentido de que tales Municipios deben equipararse, hasta que se produzca la adaptación del PGOU a la LUCyL, al régimen previsto para los demás Municipios con población inferior a 20.000 habitantes), lo que implica, en relación con lo dispuesto en el artículo 36 de la LUCyL sobre sostenibilidad y protección del medio ambiente, el artículo 42 de la LUCyL sobre determinaciones de ordenación detallada, el artículo 87 del RUCyL sobre reserva para viviendas con protección pública y el artículo 106 del RUCyL sobre reserva de suelo para el sistema local de equipamientos, que deben aplicarse, entre otros, los siguientes parámetros de ordenación propios del suelo urbano no consolidado, de obligado cumplimiento, muy diferentes a los utilizados en del Plan propuesto, y ello, según se especifica a continuación:
· En aplicación del artículo 36.1.c.3º de la LUCyL, en los sectores de suelo urbano no consolidado el planeamiento no podrá contener determinaciones de las que resulte una densidad superior a 30 viviendas ó 5.000 m2 por hectárea (30 viv/ha ó 0’5 m2/m2).
· Asimismo, en aplicación del artículo 87 del RUCyL (según el Decreto 68/2006, de 5 de octubre, por el que se modifica el Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León), deberá reservarse para la construcción de viviendas con protección pública al menos el 10% de la edificabilidad residencial.
· Del mismo modo, en aplicación del artículo 106.1.a del RUCyL, al establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano no consolidado deberá definirse una reserva de suelo para el sistema local de equipamientos de al menos 15 m2 de suelo por cada 100 m2 edificables en el uso predominante.
· Igualmente, en aplicación del artículo 42.2.b de la LUCyL y del 104 del RUCyL, al establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano no consolidado deberán preverse 2 plazas de aparcamiento por cada 100 m2 edificables en el uso predominante, siendo al menos una de ellas de uso público.

Si consideramos que la edificabilidad prevista en el PERI es de 1 m2/m2, esto significa que se prevé una densidad de edificación que es el doble de la máxima admisible, que es de 0’5 m2/m2, o lo que es lo mismo, que el aprovechamiento máximo atribuible al sector, en tanto el PGOU de Béjar no se adapte a la LUCyL, es justamente, la mitad del previsto por el PERI.

Asimismo, no se observa en la documentación del PERI ninguna referencia a reserva de edificabilidad para construcción de viviendas con protección pública ni tampoco a reserva de suelo para el sistema local de equipamientos (adicional e independiente del sistema de espacios libres públicos). No se realiza tampoco ninguna reserva en materia de aparcamientos.

Lo que contraviene la legislación de aplicación, resultando el PERI Z-1 del PGOU de Béjar, según la redacción sometida a información pública, nulo de pleno derecho, conforme a lo dispuesto en el artículo 62.1.e) de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, modificada por la Ley 4/1999, de 13 de enero.

Cuarta: Respecto al sistema de gestión, se manifiesta en la documentación del Plan Especial que es necesaria “una actuación aislada de normalización que se gestionará como unidad de normalización de fincas (arts. 216 a 228 del RUCYL)”, considerando como instrumento de gestión el Proyecto de Normalización de iniciativa privada.

Siendo así que la normalización de fincas tiene por objeto la simple adaptación de los linderos de las parcelas a las alineaciones del planeamiento urbanístico, no parece que sea ésta la situación que se produce en el presente PERI, que resulta, evidentemente, mucho más compleja y donde son necesarias operaciones de reparcelación.

El artículo 65.3 de la LUCyL es taxativo a este respecto, cuando estipula que: “en el suelo urbano no consolidado y en el suelo urbanizable la gestión urbanística se efectuará mediante actuaciones integradas sobre ámbitos denominados unidades de actuación, a desarrollar mediante alguno de los sistemas regulados en esta ley”, los cuales se establecen en los artículos 72 y siguientes.

En consecuencia, el Proyecto de Normalización de Fincas y el Proyecto de Bases y Estatutos de la Junta de Normalización, son instrumentos previstos para las actuaciones aisladas, propias de la gestión del suelo urbano consolidado y no del suelo del ámbito de este PERI Z-1, que, como he indicado, debe considerarse, por imperativo legal, como URBANO NO CONSOLIDADO. Cabe indicar, por otra parte, que dichos proyectos no han sido reflejados en el anuncio de información pública y no han podido consultarse.

Quinta: En el apartado “determinaciones y documentación” del PERI, se dice dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 146 del RUCyL.

Y para hacerlo incluye un apartado llamado “estudio de viabilidad”, que se desarrolla sin la aportación de datos de ningún tipo, formulando simples y anecdóticas opiniones sobre mejoras y consecuencias económicas beneficiosas. Así, se habla de una inversión viable sin realizar ninguna previsión de los gastos de urbanización ni de los ingresos por ventas de lo edificado, y sin aportar valoraciones ni cálculos económicos de tipo alguno.
Y se indica, además, que no existe población afectada, ya que ninguna de las edificaciones reúne condiciones de habitabilidad. Lo que es totalmente falso.

Por tanto, no se da cumplimiento al citado artículo 146.5 del RUCyL, cuya redacción literal es la siguiente:
“5.- Los Planes Especiales de Reforma Interior deben contener las determinaciones y la documentación más adecuadas a su finalidad específica, y además:
a) Un estudio de las consecuencias sociales y económicas de su ejecución, justificando la existencia de medios necesarios para llevarla a efecto y la adopción de las medidas precisas que garanticen la defensa de los intereses de la población afectada.”

el PERI Z-1, según la redacción sometida a exposición pública, contraviene la legislación urbanística de aplicación, resultando nulo de pleno derecho

Síntesis de las alegaciones

a) La descripción de los elementos existentes en el ámbito del PERI Z-1 no responde a la realidad, siendo así que existe una vivienda habitada con instalaciones de recreo anejas en buen estado de conservación, entre las que se incluye un jardín histórico de gran valor medioambiental, así como una edificación destinada a almacén, en estado aceptable.

b) La ordenación propuesta no garantiza la merecida protección del jardín existente ni la integración paisajística del nuevo desarrollo en el zócalo del Casco Histórico de Béjar.

c) El ámbito del PERI Z-1 debe clasificarse, en su integridad, como suelo urbano no consolidado.

d) Las determinaciones de ordenación propuestas por el PERI Z-1 no responden a lo exigido por la legislación urbanística vigente para el suelo urbano no consolidado, en el que el régimen de cesiones y dotaciones públicas es más exigente al tiempo que las densidades de edificación son más limitadas. Lo que se resulta aún más penalizado por la circunstancia de no estar adaptado el PGOU de Béjar a la LUCyL.

e) La densidad máxima del PERI Z-1 debe quedar reducida, por imperativo legal, a 0’5 m2/m2 y 30 viv/ha, al tiempo que deben incrementarse las cesiones y reservas para dotaciones (reserva del 10% de la edificabilidad residencial para viviendas con protección pública, 15 m2 de suelo por cada 100 m2 edificables en el uso predominante para el sistema local de equipamientos, previsión de 2 plazas de aparcamiento por cada 100 m2 edificables en el uso predominante, siendo al menos una de ellas de uso público), y ello, al margen de las obligadas cesiones de 3.000 m2 para espacio libre público y del 5% del aprovechamiento lucrativo en favor del Ayuntamiento, definidas por el Plan General.

f) La gestión urbanística debe responder necesariamente a una actuación integrada, a desarrollar mediante alguno de los sistemas previstos en la legislación urbanística (preferentemente el sistema de compensación), y no mediante un simple proyecto de normalización de fincas propio de las actuaciones aisladas.

g) No se justifica la existencia de los medios económicos necesarios para llevar a término la actuación ni se adoptan las medidas precisas que garanticen la defensa de los intereses de la población afectada.

Por lo que solicito:

Segundo: Solicito, asimismo, que se dé respuesta razonada a estas alegaciones, en todos y cada uno de sus puntos.