Bajo licencia de Creative Commons.
El Modelo inmobiliario español y sus consecuencias (2 de 4)
José Manuel Naredo
2- La configuración del modelo inmobiliario español durante el franquismo y la transición democrática.
- La especulación se impuso sobre el planeamiento
“La capital de una nación es el símbolo de lo que la nación es”, afirmó Franco en 1944 (*7). El hecho de que la ciudad de Madrid hubiera quedado muy dañada por la Guerra Civil ofrecía una buena oportunidad para establecer un planeamiento orientado a resolver los problemas y a “engrandecer” la capital atendiendo a los propósitos imperiales del nuevo régimen. Se elaboró así el Plan General de Ordenación Urbana de 1941, que afectaba a Madrid y a 28 municipios circundantes, con criterios rectores orientados a potenciar ese “engrandecimiento”, que iban desde cuidar la famosa “fachada imperial“ del Manzanares, hasta establecer ejes como los de la “Avenida del Generalísimo y la Avenida de América”, con la construcción de “elementos representativos”.
Este Plan trataba de evitar el crecimiento “en mancha de aceite” estableciendo una serie de “anillos verdes” y utilizando los “espacios libres“ para albergar parques y equipamientos de los que estaba necesitada la ciudad. La simple comparación de un plano actual de Madrid con las previsiones del Plan General de 1941, permite concluir el grave fracaso de la planificación, reconocido en la propia memoria del Plan General de 1961. Pues de los “anillos verdes” y las “cuñas de penetración” previstas a penas quedan vestigios. Ya que, al igual que los “espacios libres”, se vieron colmatados de edificaciones o usos no previstos. Las actas de la Comisaría para la Ordenación Urbana de Madrid permiten historiar cómo se fueron modificando o eliminando las previsiones del Plan, respondiendo sobre todo al poder y a la capacidad de presión de los propietarios de los suelos afectados. Las grandes empresas urbanizadoras consiguieron recalificar los suelos de los “anillos” y “zonas” verdes libres, para construir sobre ellos barrios enteros, o añadir a los edificios más volumen del permitido en el Plan. A veces era la propia Administración la que daba mal ejemplo recurriendo a la trampa de las recalificaciones de suelo. Los mismísimos Sindicatos Verticales del régimen franquista construyeron su mamotrética sede (que ahora alberga al ministerio de Sanidad y Consumo) sobre un solar propiedad de las Hijas de la Caridad calificado por el Plan como zona verde… En fin, que la Comisaría de Ordenación Urbana, al plegarse a las sucesivas presiones del poder, acabó consintiendo y avalando el fracaso del mismo Plan que en principio tenía que defender. Al igual que lo que ocurrido en la capital constituyó un buen reflejo de lo ocurrido en España.
El proceso de recalificar suelos al margen del planeamiento para aumentar discrecionalmente su edificabilidad atendiendo a las presiones de los propietarios, alcanzó una amplitud sin precedentes en los llamados “años del desarrollo”, que se prolongaron desde mediados de los sesenta hasta mediados de los setenta, cuando las crisis petrolíferas dieron al traste con ese ciclo alcista. El auge inmobiliario de esos años aumentó cerca de un cuarenta por ciento el parque de viviendas, para suplir el déficit existente y atender al importante auge demográfico y migratorio, además de las demandas adicionales que por primera vez planteaban masivamente la segunda residencia y la afluencia de turistas orientada sobre todo hacia el litoral mediterráneo y los territorios insulares. Se produjo, así, la primera ola de “urbanismo salvaje” que azotó nuestras costas a la vez que se desencadenó un proceso de urbanización sin precedentes unido a la masiva emigración del campo a la ciudad. En ese período el área metropolitana de Madrid vino casi a duplicar su población y a cuadruplicar su ocupación territorial urbana y sus servidumbres (Naredo, J.M. y García Zaldívar, R. (Coords.) 2008). A la vez que, tanto en Madrid como en todo el país, se demolían o reedificaban los edificios de la ciudad clásica o histórica para aumentar el volumen construido de las parcelas.
Fue en esos “años del desarrollo” cuando se hicieron grandes fortunas al generalizarse las recalificaciones de suelos que transgredían el planeamiento en beneficio de los poderosos. Además de consolidarse las grandes empresas inmobiliario-constructivas propias de la oligarquía franquista que hoy permanecen en pie, surgieron otras nuevas al calor de las influencias, y las plusvalías, de índole más local. Fue en esta época en la que el dinero fácil obtenido de las recalificaciones de terrenos adquirió denominación propia: se empezó a hablar de “pelotazos urbanísticos”. Como la llamada “transición democrática” coincidió con el prolongado declive inmobiliario que sobrevino tras las crisis petrolíferas de los setenta, durante los primeros años de la democracia parecía que esa cultura del “pelotazo” y ese “urbanismo salvaje” eran episodios de un pasado irrepetible. Pero, como veremos más adelante, ni el “urbanismo salvaje”, ni la singular cultura del “pelotazo”, pueden considerarse hoy vicios privativos del régimen franquista, puesto que siguieron arrasando durante la democracia, alimentados por auges inmobiliarios que dejaron pequeños a todos los anteriores.
- Desde el predominio de la vivienda en alquiler y desde la promoción de vivienda social a la promoción de vivienda libre en propiedad
España contaba tras las destrucciones de la Guerra Civil (1936-39) con un parque de viviendas insuficiente y de mala calidad, en el que el alquiler era el régimen de tenencia mayoritario, sobre todo en las ciudades. La escasez de viviendas hizo que proliferaran, tanto el chabolismo, como el hacinamiento y los subarriendos, que permitían a varias familias habitar una misma vivienda. Por ejemplo, el Censo de 1950 registró 6.639.530 familias que habitaban en 6.370.280 viviendas, con lo que había más de trescientas mil familias que compartían vivienda.
En lo que concierne al peso mayoritario del alquiler en España, el Censo de Edificios y Viviendas de 1950 acredita que en ese año más de la mitad del stock de viviendas se encontraba en régimen de alquiler, y este porcentaje alcanzaba cerca del 90 % en las grandes ciudades, como Madrid (94 %), Barcelona (95 %), o Sevilla (90%),… Bilbao (88 %). Como es sabido, esta situación se invirtió drásticamente haciendo que hoy se disponga de un stock de viviendas sobredimensionado en el que la propiedad es el régimen de tenencia dominante.
No cabe historiar detalladamente las vicisitudes y cambios que, durante el último medio siglo, acabaron invirtiendo el panorama inmobiliario español, al llevarlo desde la escasez de viviendas y el predominio de la vivienda en alquiler, hasta el actual exceso de las mismas y el marcado predominio de la vivienda en propiedad. Sin que, por ello, se erradicaran la infravivienda, el hacinamiento y el chabolismo, que llegaron a repuntar durante el último decenio, junto a la polarización social unida a la inmigración clandestina y el trabajo precario. En los años 50 los esfuerzos de reconstrucción de la post-guerra a penas habían conseguido paliar la escasez de viviendas, porque el movimiento migratorio planteaba nuevas necesidades que se hacían notar sobre todo en los cinturones de pobreza y de chabolas que rodeaban los grandes núcleos urbanos y en el hacinamiento e infravivienda presente en los cascos antiguos.
El empeño franquista de resolver el “problema de la vivienda” culminó con la creación del Ministerio de la Vivienda en 1957, nombrando al frente del mismo al falangista e ideólogo de Franco, José Luis Arrese. Con la retórica falangista del momento, el nuevo ministro percibió el problema de la vivienda como un problema de orden público a resolver, al estimar que “el hombre, cuando no tiene hogar, se apodera de la calle y, empujado por su mal humor, se hace subversivo, agrio, violento,…” (Discurso de Arrese ante el pleno de las Cortes, presentando el Plan de Urgencia Social). Para conseguir la paz social proponía como “destino” último del ministerio “hacer que en España florezca una primavera de hogares” necesitando disponer para ello de las viviendas adecuadas. Al tomar conciencia de las limitaciones del Estado para conseguirlo, se trató de “despertar” el afán de lucro de los constructores “tocando arrebato las campanas de la iniciativa privada hasta conseguir su colaboración”. Además de dotar a instituciones (como el Instituto Nacional de la Vivienda o la Obra Sindical del Hogar) dedicadas a la construcción de viviendas de promoción pública y alquileres baratos, se establecieron importantes subvenciones, desgravaciones y exenciones tributarias para incentivar a las empresas a construir viviendas para sus trabajadores en la proximidad de los centros de trabajo. El resultado no fue despreciable: entre 1940 y 1970 se construyeron cerca de medio millón de viviendas de promoción pública con alquileres baratos, propiedad de administraciones o empresas.
Pero también y sobre todo, frente al anterior predominio del alquiler, la nueva política mostró clara preferencia por la vivienda en propiedad, como vacuna contra la inestabilidad social. Se trataba de hacer “gente de orden” y asegurar el conformismo de la población facilitando su acceso a la propiedad de la vivienda y atándola, además, con responsabilidades de pago importantes. Se estableció, así, un marco que posibilitó las plusvalías derivadas de la recalificación de suelos para interesar a las empresas en la construcción de viviendas para la venta, tanto libres como de protección oficial, la vez que se favorecieron el crédito hipotecario y las desgravaciones para fomentar la compra de viviendas. Pero, sobre todo, se forzó la convivencia de coyunturas inflacionistas y de fuertes alzas del precio de la vivienda, con normativas que decretaban la congelación de los alquileres y protegían la estabilidad de los inquilinos. Estas medidas suplieron, en parte, las carencias de vivienda social, pero también elevaron el riesgo y redujeron a la mínima expresión la rentabilidad y la liquidez del arrendamiento de viviendas, desincentivando esta modalidad de inversión y, con ello, la oferta de viviendas en alquiler. Se propicio, así, la salida de los propietarios de forzar el deterioro de los edificios arrendados para conseguir el “expediente de ruina” que les permitía expulsar a los inquilinos y demoler o reconstruir el edificio aumentando el volumen edificado para su posterior venta. Esta salida, unida a la permisividad de la disciplina urbanística, sentenció a muerte buena parte de los edificios que marcaban la personalidad y la historia de nuestras ciudades, para ser sustituidos por edificios cortados por el mismo patrón de un estilo universal que triunfaba para aumentar a bajo coste el volumen edificado en las parcelas. Y a esto se añade el abandono del medio rural y de los pueblos, con lo que España acabó siendo, como veremos más adelante, líder europeo en la destrucción, por demolición o ruina, de su propio patrimonio inmobiliario (*8).
El último dato disponible, del Censo de 2001, marcó el mínimo histórico del porcentaje de viviendas en alquiler, con solo un 11 %. Y, sin duda, este porcentaje cayó todavía más entre 2001 y 2007, año que puso fin a un decenio de auge inmobiliario. El empeño de promover la vivienda en propiedad vino a culminar, así, medio siglo después de haberse iniciado y un cuarto de siglo después de muerto Franco. Si algo quedó bien atado después de su muerte, fueron la política de vivienda y la práctica del “pelotazo” inmobiliario. No es un secreto para nadie que el factor de racionalidad y de control social que teóricamente trató de introducir el planeamiento urbano y territorial previsto en la Ley del Suelo de 1956 se vio drásticamente desfigurado por la presión de los más poderosos para beneficiarse de las oportuna recalificaciones de suelos. Un continuismo digno de mejor causa permitió, no solo cambiar la cultura de alquiler a favor de la propiedad, sino convertir a España en líder europeo en este campo y hacer del negocio inmobiliario la verdadera industria nacional. Solamente se produjo un cambio a subrayar con la democracia: se abandonó la promoción pública de viviendas de “alquileres baratos” vinculada al paternalismo franquista, sin sustituirla por otra nueva, y las administraciones y empresas se deshicieron del stock de vivienda social, vendiéndolo a bajo precio a los inquilinos. Lo cual redujo a la mínima expresión el peso de la vivienda social, hasta el extremo de hacer de España el último país europeo en porcentaje de vivienda social y de permitir que afloraran de nuevo los problemas del hacinamiento y el chabolismo.
(*7) Citas tomadas del texto inédito de la investigación realizada por María Molero sobre “El urbanismo del Gran Madrid de la postguerra”.
(*8) En Naredo, J.M. (Dir.) (2000) apliqué un enfoque demográfico orientado a estimar la “mortalidad” por demolición y ruina de los edificios y viviendas a partir de la información censal. Este trabajo permitió concluir que España contaba con una demografía de edificios y viviendas inusualmente inmadura en Europa, al mostrar a la vez muy elevadas tasas de “natalidad” y de “mortalidad” de edificios y viviendas. Esta información ha sido actualizada en Naredo, J.M., Carpintero, O. y Marcos, C. (2005) y (2008).
- El Gobierno destina más de 23,3 millones de euros a Castilla y León para la rehabilitación de viviendas
- El empleo turístico aumenta en febrero un 4,9% respecto al mismo mes de 2023
- La convocatoria de becas para el curso 2024-2025 ya tiene fechas
- La afiliación de extranjeros sube en 26.000 ocupados en febrero hasta los 2.762.000
- Entra en circulación la moneda de dos euros conmemorativa del 200 aniversario de la Policía Nacional
- Tengo mis serias dudas de
hace 14 horas 6 mins - pues que eso ya es historia
hace 15 horas 2 mins - ¿Que tiene que ver el
hace 1 día 18 horas - Entrevista a Alejo Riñones,
hace 1 día 19 horas - Ya que preguntas Alberto, me
hace 1 día 19 horas - A mi me gustaria saber
hace 2 días 4 horas - Por lo que leo, el autor del
hace 2 días 7 horas - Alguien cercano a Raúl me
hace 2 días 13 horas - La lectura de la ultima
hace 2 días 13 horas - Pues a mí no me parece
hace 2 días 16 horas
Béjar es un perfecto laboratorio donde se pueden comprobar, hechas realidad, todas las teorías explicativas del profesor Naredo sobre el modelo inmobiliario español. Pero no sólo en una perspectiva histórica. Aquí, el proceso de recalificar suelo al margen del planeamiento para aumentar discrecionalmente su edificabilidad atendiendo a las presiones de los propietarios, se ha convertido en la norma por antonomasia, el santo grial de esta ciudad sin otro horizonte que el ladrillo especulativo. Es a lo que se dedicó con ahínco el ex-alcalde Riñones, con aquel marasmo de modificaciones puntuales a la carta, desde La Condesa a La Glorieta, y es la única ideología sólida del alcalde González, como demuestra el vergonzoso PGOU que trata de imponer a la ciudad.
Toandayz
Enviar un comentario nuevo